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科学上网电报群(www.tel8.vip):市值观察丨预判!地产股的拐点在二季度

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  作 者 / 文 雨

  图片:网络、图虫创意

  来源:市值观察(ID:shizhiguancha)

  2014年提出“白银时代”,2018年高喊“活下去”,2022年宣布进入“黑铁时代”。

  每隔四年,万科总会先声夺人,以最坏的打算为行业定调。郁亮放弃了头等舱,宣称要带领公司背水一战,提振内部士气的同时也向外部传递了一种悲壮的声音。

  之于经营企业,有居安思危的态度和向死而生的决心是对的,也是必要的,但对投资而言,或许并不需要这么悲观。

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  黑铁时代的序幕

  郁亮是对的。

  中国房地产没有经过“青铜时代”的过渡,而是直接进入了“黑铁时代”。

  具体表现为,百强房企的销售额和销售面积自去年下半年开始已进入负增长,且下滑速度不断增大。

  ▲图片来源:平安证券

  向前看,中国房地产也不可能再回到之前那般高增长的时代了,原因有二。

  首先是城市化率。

  2000年,中国的城镇化率只有约36%,到2021年,这一数据已经增长到了64.72%,几亿人在短短20年的时间进城,这是推动房地产繁荣的根本所在。

  很多人拿发达国家80%左右的城市化率类比中国,得出中国房地产依然有很大增量空间的结论。不客气的说,这完全是主观上的一厢情愿。

  事情的真相是,中国城市化率依然会提高,但靠的不再是分子的增加,而是分母的减少。

  说的直白点,就是大量留守在农村的老年人口在未来几十年将陆续离开这个世界,带来中国城市化率的被动提升。这样的表达让人在情感上很难接受,但事情本就如此。

  房地产的另一个制约因素在货币。

  我们可以为资产价格的上涨找到很好的解释原因,但归根结底还是要落实在资金层面。如果没有钱来推动,一切都是空想,股票和房地产皆是如此。过去中国房地产高速增长的直接原因就是货币的高速增长。

  过去几十年,中国货币发行的同比增速长期高于GDP增长率,造成货币溢出,这些钱进入房地产领域,支撑起长牛行情。

  2013年是一个转折点,国内开始着手进行宏观去杠杆,具体表现为M2同比增速不断降低。截止到目前,这一数据基本稳定在8%-9%之间,约等于实际GDP增长加上通胀。换句话说,金融系统不再给房地产印钱,行业不可能再回到从前了。

  那房地产彻底歇菜了吗?

  完全不是,而且恰恰相反。

  根据机构的测算,中国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入,构成约60%的家庭资产。

  去房地产化是未来几十年的一个发展主旋律,这一点毫无争议,但仅就目前而言,房地产还是一个大而不能倒的行业,它可以不被用来拉动经济增量,但存量必须稳得住。

  不夸张的说,如果房地产现在塌方,那对中国经济的伤害将是致命的。地产行业需要调控,但经不起休克式的出清。

  政府的态度也很明确,要推动房地产健康良性发展,而并非一棍子打死,银保监会领导最新表态的原话是:

  不希望调整得太剧烈,对经济影响得太大,还是要平稳转换。

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  至暗时刻的尾声

  房地产依然很疲软。

  克而瑞的最新数据显示,2022年1月,百强房企单月全口径销售金额、全口径销售面积分别同比降40.7%、44.4%,环比降46.9%、47.1%。截止2月18日,2月重点城市日均成交同比延续下滑趋势,同比下降41.5%,环比下滑38.5%。

  苦日子快到头了,因为就业市场的压力已经显现。

  2021年12月,城镇调查失业率为5.1%,虽然低于5.5%的政策容忍上限,但这一数据是建立在部分农民工已经退出城镇就业市场的基础上,与实际情况势必有一定的出入。

  更重要的是青年人的就业,2018-2019年,国内青年人群失业率平均值为11.4%,而到了2021年,这一数据已经上升到14.3%。

  引发经济下行,并对就业市场产生巨大的负面冲击,这是政府所不能接受的,稳住房地产时不我待。事实上,自去年9月份以来,地产政策就已经边际放松了。

  ▲图片来源:平安证券

  根据平安证券的数据,房贷利率在去年九月达到阶段性高点后已经连续几个月单边下滑。

  目前来看,政策依然有发力空间。

  房贷利率层面,2021Q4,个人按揭加权利率为5.63%,尽管环比不断下调,但按揭综合成本却是同期5年期LPR的1.21倍,为2009年以来最高水平,将来还有下行空间。

  首付比例层面,菏泽下调至20%以后,全国又有多个城市响应、效仿。参考2008Q3-2010Q2和2014Q3-2016Q4两轮放松周期的经验,首付比例的下调都遵循“地方―中央―地方”的规律。

  地方有在基准比例基础上浮动的权力,所以往往会根据市场情况先行调整,随后反馈到中央层面,上层会做出全局性的下调措施,然后在全国各个地方铺开。

  市场至今未能回暖,根源在于政策效应的滞后性。

  以房贷利率为例,根据以往的经验,从按揭利率见顶下滑到楼市销售真正企稳大约需要7个月左右的时间。此轮房贷利率的顶部见于去年9月份,那么拐点信号大概率会出现在今年二季度,届时首付比例下调带来的利好也将得到兑现。叠加效应下,房地产或将出现真正的拐点。

  于股市而言,行情来自趋势转向和边际改善,虽然房地产行业的增长空间已经非常有限,但困境反转势必会在市场上有所体现。

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  优质房企的春天

  反思过去,才能预判未来。

  从香港引进“卖楼花”模式,运用杠杆撬动资金,然后让资金滚动起来,以高周转博取高增长,开发商赚杠杆的钱。房地产就是在这种环境下开启了粗放式发展的进程,但风险也就此埋下。

  杠杆逻辑的直接导向是,人有多大胆,地就有多大产。

  正因如此,所有人都不惜代价的扩张规模,动辄千亿的有息负债根本不足为奇,完全无视不断累积的债务风险,其结果就是开发商接连暴雷。去年曹德旺还因此事而狠狠的嘲讽了一把许家印,顺便给中国式金融也来了一记耳光。

  现在,政策的意图已经非常明确,将来整个行业要转向“慢周转、低增长”,开发商要赚的是品质的钱、服务的钱。

  可能很多人都认识到了这一点,但问题在于,其中一部分参与者已经失去了改正自我的机会。说的直白些,行业始终会在,企业未必会在了。

  周期下行和信用分层的背景下,存量洗牌和增量集中是大势所趋。

  以日本为例,中小房企在2008年金融危机时期加速出清,并购促使行业愈加寡头化,2008年,日本TOP10房企的市占率不足30%,到2020年,这一数据已经增长到了42.2%。

  什么样的企业能够胜出?

  答案是具备可投资头寸和广义净费率双重优势的高信用、高效率房企。

  可投资头寸决定了房企的拿地能力,投资头寸充裕且效率高的企业才能有能力和动力进行扩张性拿地,并扩大市场占有率;与之相反的是,头寸匮乏的低效企业的拿地数量将逐步减少,交出市场份额。事实上,去年已经有很多民营房企无力参与土地获取,沦为看客。

  广义费用率代表房企的损耗控制,过去不怎么重要,但现在意义重大。

  行业高歌猛进的时候,开发商利润空间大,管理红利在土地红利和杠杆红利下显得微不足道。一旦行业进入平稳发展或者下行期,利润空间会明显下调,此时管理红利就变得越来越重要。既然“开源”有压力,那就靠“节流”来凑,从这个角度来看,郁亮放弃头等舱绝非笑谈。

  基于对可投资头寸和广义净费率的考察,万科A、保利发展、招商蛇口(001979)、龙湖集团、新城控股(601155)等企业做的最好,因此胜算概率比较大。

  没有一个冬天不可逾越,没有一个春天不会到来,优质的房地产企业,快熬过来了。

本文首发于微信公众号:华商韬略。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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